Es ist eine Zäsur, die sich in den Fluren des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) und des Bauministeriums (BMWSB) bereits seit Wochen abzeichnete. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das in seiner Fassung von 2024 als „Heizungsgesetz“ für massive politische Verwerfungen und Verunsicherung im Markt sorgte, steht vor seiner Ablösung. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), dessen Kabinettsbeschluss für den 20. März 2026 avisiert war und nun für April erwartet wird, markiert einen regulatorischen Richtungswechsel: Weg von der ordnungsrechtlichen Fixierung auf die Elektrifizierung, hin zu einer markt- und technologieorientierten Flexibilisierung.
Warum Sie sich als Stadtwerk-Entscheider jetzt damit befassen müssen
In Ihrer Rolle als Geschäftsführer, technischer Leiter oder Strategieverantwortlicher eines Stadtwerks stehen Sie vor einer Herkulesaufgabe: Sie müssen Investitionsentscheidungen für Infrastrukturen treffen, die 40 bis 50 Jahre Bestand haben. Das GMG verändert die Spielregeln für Ihre Gasnetzstrategie und Ihre Fernwärme-Business-Cases massiv. Wer die „Bio-Treppe“ unterschätzt oder die Korrektur der Primärenergiefaktoren übersieht, riskiert entweder „Stranded Assets“ im Gasnetz oder verpasst die neue Wirtschaftlichkeit von Großwärmepumpen.
Der Kern des Wechsels: Die „Bio-Treppe“ statt der 65-Prozent-EE-Pflicht
Das bisherige GEG 2024 sah in § 71 Abs. 1 vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Diese starre Vorgabe wird durch das GMG aufgeweicht. Die Koalition führt stattdessen das Prinzip der „Bio-Treppe“ ein.
Was bedeutet das konkret? Ab dem Jahr 2029 greift für neu installierte Gas- oder Ölheizungen eine schrittweise Beimischungspflicht für klimaneutrale Brennstoffe (Biomethan oder grüner Wasserstoff gemäß den Kriterien der delegierten Rechtsakte der RED III):
- 2029: Start mit einem Anteil von 10 %.
- Bis 2045: Sukzessive Steigerung auf 100 % (die genauen Zwischenschritte werden in einer ergänzenden Verordnung zum GMG bis Herbst 2026 definiert).
Aus regulatorischer Sicht ist dies ein klassischer Trade-Off: Die Bundesregierung reagiert auf den Einbruch der Absatzzahlen bei Wärmepumpen und den Sanierungsstau (die Sanierungsrate verharrt hartnäckig unter 1 %, vgl. [3]). Durch die Bio-Treppe werden die Investitionskosten für den Endkunden kurzfristig gesenkt, da konventionelle Kessel weiter zulässig bleiben. Doch Vorsicht: Die regulatorische Last verschiebt sich von der Investition (CAPEX) hin zu den Betriebskosten (OPEX). Als Stadtwerk müssen Sie Ihren Kunden erklären, dass die Brennstoffpreise für Biomethan und Wasserstoff aufgrund der steigenden Quote und begrenzter Verfügbarkeit drastisch steigen werden.
Die Entkoppelung von Wärmeplanung und Heizungstausch
Ein wesentlicher Kritikpunkt am GEG 2024 war die komplexe Verknüpfung mit dem Wärmeplanungsgesetz (WPG). Gemäß § 71 Abs. 2 GEG (alt) hingen die Fristen für den Heizungstausch unmittelbar vom Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung (KWP) ab (30.06.2026 für Großstädte, 30.06.2028 für kleinere Kommunen).
Das GMG bricht diese Kopplung weitgehend auf. Die Wärmeplanung bleibt zwar als strategisches Instrument nach dem WPG bestehen, sie fungiert jedoch nicht mehr als unmittelbarer „Auslöser“ für die 65-Prozent-Pflicht im Bestand, da diese Pflicht durch die allgemeine Bio-Treppe ersetzt wird.
Regulatorische Bewertung: Dies reduziert zwar die Komplexität in der Kundenberatung für Ihre Vertriebsabteilung, entzieht der Wärmeplanung jedoch ein Stück weit ihre ordnungsrechtliche Verbindlichkeit. Für Stadtwerke bedeutet dies ein höheres Prognoserisiko: Es ist weniger absehbar, ob sich Kunden in einem ausgewiesenen Wärmenetzgebiet tatsächlich anschließen lassen oder auf eine Gasheizung mit Bio-Quote setzen.
Der „Game Changer“ für die Fernwärme: Der Primärenergiefaktor (PEF)
Für die technische Planung und die Vermarktung von Wärmenetzen enthält der GMG-Entwurf eine entscheidende Korrektur. Der Primärenergiefaktor für Strom zum Betrieb von Großwärmepumpen in Wärmenetzen soll von derzeit 1,8 auf 1,2 gesenkt werden.
Warum ist das regulatorisch so wichtig? Der PEF ist die zentrale Kennzahl im Rahmen der energetischen Bewertung von Gebäuden (früher EnEV, heute GEG/GMG). Ein niedrigerer PEF der gelieferten Wärme verbessert die Energiebilanz des angeschlossenen Gebäudes massiv, ohne dass der Eigentümer zusätzliche Dämmmaßnahmen vornehmen muss.
Mit der Absenkung auf 1,2 wird die Fernwärme, die auf Großwärmepumpen basiert, gegenüber der dezentralen Luft-Wasser-Wärmepumpe im Bestand wettbewerbsfähiger. Dies stützt die Ziele des WPG, das bis 2030 einen Anteil von 50 % klimaneutraler Wärme in Wärmenetzen fordert (vgl. [10]).
Vergleich der Rechtslage: GEG vs. GMG
| Merkmal | GEG (Status Quo 2024/25) | GMG (geplant ab 01.07.2026) |
|---|---|---|
| Leitmaxime | 65%-EE-Pflicht (§ 71 GEG) | Technologieoffenheit & Bio-Treppe |
| Fokus | Elektrifizierung (Wärmepumpe) | Brennstoffflexibilität (H2/Biomethan) |
| Koppelung KWP | Zwingend (§ 71 Abs. 2) | Weitgehend entkoppelt |
| Primärenergiefaktor Strom (WP) | 1,8 | 1,2 (für Großwärmepumpen) |
| Heizungslabel | Verpflichtend | Abgeschafft (Entbürokratisierung) |
| Effizienzstandard Neubau | EH 55 (§ 15 GEG) | EH 55 (unverändert) |
Strategische Implikationen für das Asset Management
Die Einführung der Bio-Treppe zwingt Stadtwerke zu einer ehrlichen Bestandsaufnahme ihrer Gasinfrastruktur. Wenn das GMG den Weiterbetrieb von Gasnetzen durch biogene Gase legitimiert, müssen Sie entscheiden:
- Transformationsplan Gas (TranspG): Können Sie bis 2029 ausreichend Biomethan-Kontingente sichern, um die 10 %-Hürde für Ihre Kunden rechtssicher abzubilden?
- Rückbau-Szenarien: In Gebieten, in denen die Bio-Treppe aufgrund der Brennstoffkosten ökonomisch nicht darstellbar ist, muss der kontrollierte Rückbau des Gasnetzes (§ 11 EnWG i.V.m. KWP) dennoch geplant werden, um eine Kostenexplosion der Netzentgelte für die verbleibenden Kunden zu vermeiden.
Ein oft übersehener Punkt im GMG ist der Wegfall der 30-Jahre-Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG). Das GMG setzt hier auf Freiwilligkeit und ökonomische Anreize statt auf starre Verbote. Dies könnte die Lebensdauer fossiler Assets im Feld verlängern, was die CO2-Minderungsziele im Gebäudesektor gefährdet, sofern die Bio-Treppe nicht konsequent überwacht wird.
Mieterschutz und soziale Komponente
Am 25. März 2026 werden ergänzende Regelungen zum Mieterschutz erwartet. Bisher sieht das GEG eine Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter für die Modernisierungsumlage bei Heizungstausch vor (§ 71o GEG). Es ist davon auszugehen, dass das GMG diese Logik beibehält, aber auf die spezifischen Kostenstrukturen der Bio-Treppe (höhere Brennstoffkosten vs. niedrigere Investitionskosten) anpassen muss. Hier ist die regulatorische Ausgestaltung der „angemessenen Warmmiete“ entscheidend.
Fazit der Expertin
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein regulatorisches Eingeständnis: Die Wärmewende lässt sich nicht gegen den Markt und nicht im „One-Size-Fits-All“-Modus der Elektrifizierung erzwingen. Für Stadtwerke bietet das GMG neue unternehmerische Freiheiten, aber auch eine deutlich höhere Verantwortung in der strategischen Beratung.
Meine Handlungsempfehlung:
- Prüfen Sie Ihre Fernwärme-Projekte unter dem neuen PEF von 1,2 – viele Projekte, die vorher grenzwertig waren, werden nun hochattraktiv.
- Aktualisieren Sie Ihre Gasnetzstrategie. Die Bio-Treppe ist kein „Weiter-so“, sondern eine Pflicht zur Dekarbonisierung des Brennstoffs.
- Nutzen Sie die Zeit bis zum Inkrafttreten am 1. Juli 2026, um Ihre Vertriebsmitarbeiter auf die neuen Beratungsnotwendigkeiten (Brennstoffkostenrisiko vs. Investitionsersparnis) vorzubereiten.
Die Regulatorik wird flexibler, aber die physikalische Realität der Klimaneutralität 2045 (§ 3 KSG) bleibt bestehen. Das GMG ist die Brücke, aber Sie müssen entscheiden, wie stabil diese Brücke für Ihr Stadtwerk gebaut ist.